房地產業營業稅的相關政策規定
一、征稅范圍
（一）基本規定
在中華人民共和國境內轉讓土地使用權、銷售不動產應按規定征收營業稅。
1、轉讓土地使用權，是指土地使用者轉讓土地使用權的行為。土地所有者出讓土地使用權和地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為不征收營業稅。土地租賃，不按本稅目征稅。
2、銷售不動產征稅范圍包括銷售建筑物或構筑物、銷售其他土地附著物。
建筑物、構筑物是指通過建筑、安裝和工程作業等生產方式形成的建筑產品。包括：
（1）房屋：住房、廠房、辦公樓、倉庫、學校、商業用房等；
（2）煙囪、鐵路、窯爐、公路、港口、灌渠、堤壩、水庫、井等；
（3）設備安裝工程（不包括機械設備本身）：支柱、水塔、水池、設備基礎、操作平臺、各種設備的砌筑結構工程、金屬結構工程。
其他土地附著物，是指除建筑物、構筑物以外的其他附著于土地的不動產，如樹木、莊稼、花草等。
（二）特殊規定
《中華人民共和國營業稅暫行條例》實施細則第五條規定： 納稅人有下列情形之一的，視同發生應稅行為：
1、單位或者個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人；
2、單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發生的自建行為；
3、財政部、國家稅務總局規定的其他情形。
條例*9條所稱提供條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，是指有償提供條例規定的勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為（以下稱應稅行為）。但單位或者個體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供條例規定的勞務，不包括在內。
前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。
二、納稅義務人和扣繳義務人
（一）納稅義務人：在中華人民共和國境內提供本條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅人，應當依照本條例繳納營業稅。
1、除《中華人民共和國營業稅暫行條例》實施細則細則第十一條“單位以承包、承租、掛靠方式經營的，承包人、承租人、掛靠人（以下統稱承包人）發生應稅行為，承包人以發包人、出租人、被掛靠人（以下統稱發包人）名義對外經營并由發包人承擔相關法律責任的，以發包人為納稅人；否則以承包人為納稅人。”和第十二條“中央鐵路運營業務的納稅人為鐵道部，合資鐵路運營業務的納稅人為合資鐵路公司，地方鐵路運營業務的納稅人為地方鐵路管理機構，基建臨管線運營業務的納稅人為基建臨管線管理機構。”的規定外，負有營業稅納稅義務的單位為發生應稅行為并收取貨幣、貨物或者其他經濟利益的單位，但不包括單位依法不需要辦理稅務登記的內設機構。
2、個人，是指個體工商戶和其他個人。
（二）扣繳義務人
1、中華人民共和國境外的單位或者個人在境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，在境內未設有經營機構的，以其境內代理人為扣繳義務人；在境內沒有代理人的，以受讓方或者購買方為扣繳義務人。
2、國務院財政、稅務主管部門規定的其他扣繳義務人。
三、營業額
（一）基本規定
房地產業營業額為納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費：1、由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費；2、收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據；3、所收款項全額上繳財政。（與企業所得稅基本相似）
（二）特殊規定
1、納稅人在轉讓土地使用權或銷售不動產時發生退款，納稅人的營業額計算繳納營業稅后因發生退款減除營業額的，應當退還已繳納營業稅稅款或者從納稅人以后的應繳納營業稅稅額中減除。
2、納稅人采取折扣方式轉讓地使用權或銷售不動產，如果將價款與折扣額在同一張發票上注明的，以折扣后的價款為營業額；如果將折扣額另開發票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業額中扣除。
3、納稅人轉讓土地使用權或銷售的不動產的價格明顯偏低而無正當理由的，以及將不動產無償贈與他人的，按下列順序確定其營業額：
（1）按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；
（2）按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；
（3）按下列公式核定：
營業額=營業成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業稅稅率）
公式中的成本利潤率，由省、自治區、直轄市稅務局確定。
4、納稅人以人民幣以外的貨幣結算營業額的，其營業額的人民幣折合率可以選擇營業額發生的當天或者當月1日的人民幣匯率中間價。納稅人應當在事先確定采用何種折合率，確定后1年內不得變更。
四、稅率
房地產業的營業稅稅率為5％。
五、納稅義務發生時間
（一）基本規定
房地產業的納稅義務發生時間為納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。國務院財政、稅務主管部門另有規定的，從其規定。取得索取營業收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。
營業稅扣繳義務發生時間為納稅人營業稅納稅義務發生的當天。
（二）特殊規定
細則第二十五條：
1、 納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
2、納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
3、納稅人發生本細則第五條所稱將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人的，其納稅義務發生時間為不動產所有權、土地使用權轉移的當天。
4、納稅人發生本細則第五條所稱自建行為的，其納稅義務發生時間為銷售自建建筑物的納稅義務發生時間。
六、納稅地點
1、納稅人轉讓、出租土地使用權，應當向土地所在地的主管稅務機關申報納稅。
2、納稅人銷售、出租不動產應當向不動產所在地的主管稅務機關申報納稅。
3、扣繳義務人應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報繳納其扣繳的稅款。
4、納稅人應當向土地或者不動產所在地的主管稅務機關申報納稅而自應當申報納稅之月起超過6個月沒有申報納稅的，由其機構所在地或者居住地的主管稅務機關補征稅款。
七、減免稅
1、1994年1月1日起，對將土地使用權轉讓給農業生產者用于農業生產的免征營業稅。農業，包括農業、林業、牧業、水產業。
2、對農村、農場將土地承包（出租）給個人或公司用于農業生產，收取的固定承包金（租金），可比照財稅字［1994］002號文件的規定，免征營業稅。
3、對個人購買新住房后，一年內（即2009年12月31日前）出售原自用并且是家庭*10生活住房的，若售房金額小于或等于購房金額的，暫不征收營業稅及附加；若售房金額大于購房金額的，按照售房金額與購房金額的差額征收營業稅及附加。一年內的起始時間，以購房取得房地產權證的時間為起點，以售房時簽訂售房合同并開具發票的時間為終點。 個人轉讓自用并且是家庭*10生活住房，一年內又購買住房改善居住條件的，個人不負擔營業稅及附加和個人所得稅。個人將購買超過2年的商品住房和二手住房對外銷售的，個人不負擔營業稅及附加。
4、銷售房改房為了支持住房制度的改革，自1999年8月1日起，對企業、行政事業單位按房改成本價、標準價出售的收入，暫免征收營業稅。
八、納稅期限
房地產業納稅人以1個月為一個納稅期，自期滿之日起15日內申報納稅。
