物業只能收取什么費用

物業公司亂收費是個比較普遍的現象，尤其是一些小物業公司或者掛靠的草臺班子，甚至還有個別人打著業主自治的名義。其中既有出租業主共有部分獲得的隱性收入，也有巧立名目騙取業主支付的額外費用。

物業合理收費共有兩種形式，一種是包干制，另一種是酬金制。目前大多數住宅都是包干制，就是物業公司收取固定的物業費，明確負責若干服務項目，比如體泵運維、安保巡邏、垃圾清運等等，就像滴滴打車時的一口價。酬金制適用于較大的商圈寫字樓，業主對于物業服務的參與度和監督力度較高，服務內容和酬金掛鉤，增加了服務項目，那么物業費也隨之增加。比如我們單位租的寫字樓，請物業清理辦公室地毯，需要單獨記一筆物業費；請保安在電梯口值守，也需要另付一筆物業費。

之前在法院工作時，辦理過成批量的物業服務合同糾紛，通過與大量業主和物業行政人員溝通，了解到許多物業公司物業斂錢的貓膩。正規的物業費必須是物業服務合同中載明的項目。對于我們大多數人來說，就是每年按照包干制交一次固定數額的物業費。其余各種名目的費用，大概率是亂收費。

1.垃圾清運費

聽有的業主反映，物業除了每年收取固定金額的物業費，還經常性的有人敲門再收一次“垃圾清運費”，一個月十塊八塊的。這種現象在返遷的社區比較明顯，因為老小區是街道或者基層環衛承擔，每個月收取垃圾清運費。返遷以后，統一由物業公司負責了，有的物業利用業主思維慣性，繼續收垃圾清運費，裝進了自己腰包。

2.律師代理費

那段時間，一個小區的物業公司正在聘請律師起訴業主不交物業費。有的業主開庭時就反映，物業公司挨家挨戶敲門，讓業主均攤律師費，用于跟沒交費的業主打官司。這筆費用，其實也是不應該交的。

3.隱瞞公共收益

除了直接向業主收取額外費用，物業公司還采取隱形占有公共收益的辦法，將業主應得收入據為己有。包括公共車位停車費、廣告欄出租費、公共用房出租收益等等。這部分錢都是明面兒上的，但凡專業一點的物業公司，在經營走賬的時候都會先做這部分的賬目，用以抵消社區公共支出，比如有的小區路面非常平整，但就是隔一陣子刨開重新鋪路；有的小區綠植草坪長勢良好，但就是經常鏟平重載。這大概率是物業公司在沖抵公共收益賬目，資金到了第三方公司以后，再返現給物業經理。

4.套取維修基金

公共維修基金也屬于業主的錢，這筆錢我們在買房時已經繳納到住建局的公共賬戶，用于后期房屋維修。有的物業公司惦記上了這筆錢，指派維修師傅將高層二次供水系統關閉，然后在社區業主群發布公告，稱二次供水系統損壞，需要使用公共維修基金，請居民配合簽字。等到法定數量的居民都簽字確認后，物業公司將準備好的材料遞交到住建局，將維修基金打入物業指定的維修公司。拿到錢后，物業公司重新打開二次供水系統，告訴居民已經修復完畢。

5.收取經營者“管理費”

每個小區都有一家特許經營回收廢品，他們每年給物業經理繳納一筆管理費，壟斷社區廢品回收業務。其他人想進入社區翻垃圾箱的，保安一律擋在門外。除此以外，物業還向房屋中介、外賣騎手出售全權限門禁卡，持有者能夠隨意進出小區任何一個樓門。不花錢買卡的，對不起，出入需要聯系業主并進行登記，外賣員們誰也耗不起這個時間。

物業公司攫取非法利益，吸業主的血，但誰也不會明目張膽去做這些事。如果你跟物業要這些費用的收據，他們就會很警惕。所以你去住建局、物價局投訴，大概率會和稀泥。有用的辦法就是，物業起訴業主拖欠物業費時，召集盡可能多的業主反映問題，法官會在物業費數額上酌情打折扣。