金融界4月10日消息 《2024年印花稅（修訂）條例草案》今日（10日）在香港特區立法會獲三讀通過，香港住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅及新住宅印花稅。

今年2月28日，中國香港特區政府財政司司長陳茂波發表2024至2025財政年度特區政府《財政預算案》，其指出，即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施，即所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。此外，香港金融管理局還放寬了部分抵押貸款規則。

香港3月新房成交創1998年后單月新高

值得注意的是，內地投資者的購買熱情尤為高漲，大公文匯網3月3日報道稱，有內地買家斥資近1億元掃貨香港樓市，相比“撤辣”前減稅超千萬元。有香港地產中介表示，政策出臺首個周末看房的內地客戶數量明顯增加，近期的預約看房名額都已經爆滿。

3月4日，美聯物業研究中心統計的數據顯示，撤辣之后，美聯深圳的客戶對于香港物業的咨詢量大幅上升50倍，同時帶看量也顯著上升超20倍，準備購入的客戶不在少數。據銷售現場反饋，政策出臺當周香港住宅交易現場上，內地客戶的占比大約有三成。

據美聯物業監測，得益于此前政策端的利好，香港3月新房成交按月升逾14倍至4200宗，創1998年后單月新高，十大二手屋苑交投按月升約2.6倍至359宗。自全面“撤辣”實施至今已一月有余，從3月份統計的成交數據來看，政策效果十分顯著。“撤辣后香港樓市成交急增，加上美聯儲維持息率不變并預期今年會降息，市場信心持續增加。‘美聯信心指數’已連升3星期，若未來情況持續，香港樓價將有望止跌回穩”，美聯物業首席分析師劉嘉輝表示。

另據香港特區政府土地注冊處4月3日通報，3月份送交土地注冊處注冊的所有種類樓宇買賣合約共5013份，環比上升57.2%。其中，住宅樓宇買賣合約占3971份，環比上升67.2%。數據顯示，3月份樓宇買賣合約總值374億港元，環比上升65.5%。其中，住宅樓宇買賣合約總值301億港元，環比上升57.4%。不過，上述數據與去年同期比較則錄得下降。利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，樓市“撤辣”效果立竿見影，一手及二手市場買賣大增，料在各方購買力持續入市支持下，樓宇買賣成交將持續增加。

熱度是否可持續？

香港財政司司長陳茂波于3月13日在香港總商會會議上宣布，自從預算案宣布全面撤除樓市限制措施后，香港樓市已恢復平穩，交易量顯著增加。陳茂波解釋稱，之前引入樓市限制措施是因為市場供不應求，而未來3至4年預計有11萬一手樓供應，供應量相對穩定，這為政府全面撤除限制措施提供了信心。

美聯物業住宅部行政總裁布少明于3月8日指出，全面撤除樓市限制措施的影響是持續且深遠的。新盤銷售情況理想，二手成交數量不斷上升，預計市場氣氛的好轉將吸引更多購買力。布少明因此上調了3月的成交預測，預計一手交投可達約2500宗，創40個月新高；二手成交預計可達5000宗，創13個月新高。

美聯物業首席分析師劉嘉輝此前表示，內地購房者約占香港樓市總購房者的20%，是重要的買家群體。政府的“高才通”計劃引進的專才也為香港樓市增加了需求。雖然政府已針對這些專才推出“先征后免”的購房稅收政策，但這一措施需要數年才能兌現，不少專才對此有所顧慮。此次政策放松消除了這些顧慮，預計將進一步釋放購房需求。

華泰證券的研報分析指出，過去40年的香港房價和政策周期顯示，地產政策具有明顯的“順周期性”。房價上升周期通常伴隨著政策收緊，而在房價承壓后則通常迎來政策放松。政策的連續調整可能會成為房價周期轉向的關鍵因素，但兩者之間并無確定的因果關系。基于2010-2016年“辣招”推出后的地產周期走勢，預計此次政策放松后，樓市需求可能會短期內增加，特別是本地居民的購房需求和非永久居民的置業需求。

中長期來看，香港房地產的吸引力將取決于香港經濟基本面的走勢和相對吸引力，即人口流入趨勢的變化。技術層面上，如果港幣名義有效匯率走弱，尤其是港幣兌人民幣匯率走弱，香港資產的相對吸引力將上升。在聯系匯率制度下，香港通過本地物價及資產價格的變化來調節其競爭力，本地物價和資產價格部分替代了匯率，成為周期的“減震器”。香港的通脹、房價、股市通常同向波動。

在此框架下，雖然美聯儲的降息可能會帶動香港房貸利率下降和房貸負擔能力上升，但對樓市的最終影響還需觀察美元降息后的走勢。如果美元在降息后不弱反強，則香港的房貸負擔能力不一定上升。