土地增值稅收入的確定 1）一般計稅方法

1，土地增值稅收入的確定

1）一般計稅方法：

營改增36號文附件2第一條第三款第10項是專門針對房地產企業一般計稅項目銷售額確認的規定：“房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。”而《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）第四條進一步明確，“房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額＝（全部價款和價外費用－當期允許扣除的土地價款）÷（1＋9%）。”上述規定，更充分地說明房地產項目采用一般計稅方法，其增值稅概念上的銷售額就是差額后的銷售額，進而可知：其銷項稅額也就是差額后的銷項稅額。

房地產企業一般計稅項目，土地增值稅收入＝含稅全部價款和價外費用－差額后銷項稅額＝含稅全部價款和價外費用－（含稅全部價款和價外費用－當期允許扣除的土地價款）÷（1＋稅率）×稅率＝（含稅全部價款和價外費用＋當期允許扣除的土地價款×稅率）÷（1＋稅率）＝含稅全部價款和價外費用÷（1＋稅率）＋當期允許扣除的土地價款對應的增值稅稅額

※之所以按照上述的公式計算，是因為房地產企業支付土地價款時，取得的票據，不是可以抵扣進項稅的法定票據，無法用“扣稅法---抵扣進項稅”的方法，抵扣土地成本中實際包含的增值稅。但是，土地成本在房地產企業成本中，占有很大的比重，如不能抵扣與土地成本有關的進項稅，將土地成本作為增值稅的計稅依據，不符合增值稅基本原理，房地產企業也無法承受。所以，用“扣額法---扣減銷售額”的方式，解決對房地產企業土地支出征收增值稅的問題。

2）簡易計稅方法

①營改增后：

國家稅務總局公告2016年第70號《關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》，營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

簡易計稅方法下土地增值稅應稅收入的確認。適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。但對小規模納稅人轉讓非自建不動產以及一般納稅人轉讓營改增之前取得的不動產，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價后的余額為銷售額。所以增值稅應納稅額為差額除以(1+5%)*5%。土地增值稅應稅收入為收入總額扣除增值稅應納稅額后的差額。

②關于營改增前后土地增值稅清算的計算問題

　　房地產開發企業在營改增后進行房地產開發項目土地增值稅清算時，按以下方法確定相關金額：土地增值稅應稅收入=營改增前轉讓房地產取得的收入(含營業稅哦)+營改增后轉讓房地產取得的不含增值稅收入