經(jīng)營性租賃，又稱服務(wù)性租賃，是指出租人向承租人提供設(shè)備及使用權(quán)的同時，還提供設(shè)備的維修、保養(yǎng)等其他專門的服務(wù)，并承擔設(shè)備過時風險的一種中短期融資與融物相結(jié)合的經(jīng)濟活動。出租人經(jīng)營性租賃相關(guān)財稅處理如下：

一、出租人經(jīng)營性租賃相關(guān)會計處理

1、租金收入的確認。經(jīng)營性租賃應(yīng)采用直線法確認為租金收入。如果其他系統(tǒng)合理的方法能夠更好地反映因使用租賃資產(chǎn)所產(chǎn)生經(jīng)濟利益的消耗模式的，則出租人應(yīng)采用該方法。比如A公司2023年1月出租設(shè)備，租賃期限為3年，第1年租金5萬元，以后每年遞增1萬元。3年應(yīng)收取租金收入為18萬元，則每年應(yīng)確認收入為6萬元。

2、經(jīng)營租賃激勵的處理。提供激勵措施，就是出租人給承租人提供優(yōu)惠措施，鼓勵承租人租用資產(chǎn)。比如出租人給承租人一段時間的租金優(yōu)惠，或類似在裝修期間免除租金，給承租人提供免租期，或承擔了本來應(yīng)該由承租人自己承擔的費用。租期或代承租人承擔一定的費用。

免租期：將租金總額在不扣除免租期的整個租期內(nèi)，按照直線法或其他合理的方法進行分配。比如出租商鋪24個月，每個月租金5000元，前4個月免收租金。出租人總共可以收到的租金= ( 24 - 4 ) * 5000 = 100000元。出租人每個月應(yīng)該確認的租金收入 = 100000 / 24 = 4166.67元。

承擔承租人費用：出租人承擔承租人費用需從租金收入總額中扣除，按扣除后的租金收入余額在租賃期內(nèi)分配。比如，承租人租賃期24個月，每個月租金5000元，出租人承擔一年的物業(yè)費用3000元。出租人實際上總共可以收到的租金= 24 * 5000 - 3000 = 117000元。出租人每個月應(yīng)該確認的租金收入= 117000 / 24 = 4875元。

3、經(jīng)營租賃初始直接費用的處理。經(jīng)營租賃初始直接費用包括與房屋中介或房東簽訂合同的中介費用等。應(yīng)當資本化至租賃標的資產(chǎn)的成本，在租賃期內(nèi)按與租金收入相同確認基礎(chǔ)分期計入當期損益。在具體實操中，出租人因出租而發(fā)生的初始直接費用，在發(fā)生時應(yīng)先予以資本化，計入“長期待攤費用”，然后在租賃期間合理分攤。

4、經(jīng)營性租賃的折舊或減值。經(jīng)營租賃的資產(chǎn)所有權(quán)屬于出租人，所以，雖然資產(chǎn)出租出去了，但出租人還是得對自己的資產(chǎn)進行折舊和減值測試，折舊的方法應(yīng)當與出租人的其他類似資產(chǎn)的折舊方法相同，保持選擇的會計政策的一致性。

5、可變租賃付款額。如果與指數(shù)或比例掛鉤的，應(yīng)在租賃開始日入租賃收款額，除此之外，應(yīng)當在實際發(fā)生時計入當期損益。

6、經(jīng)營租賃的變更。出租人應(yīng)自變更生效日開始，將其作為一項新的租賃進行會計處理，與變更前租賃有關(guān)的預(yù)收或應(yīng)收租賃收款額視為新租賃的收款額重新確認租賃收入。

二、增值稅處理。

經(jīng)營租賃服務(wù)，是指在約定時間內(nèi)將有形動產(chǎn)或者不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用且租賃物所有權(quán)不變更的業(yè)務(wù)活動。 在增值稅上，按照標的物的不同，經(jīng)營租賃服務(wù)可分為有形動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)和不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)。有形動產(chǎn)租賃服務(wù)適用稅率為13%；不動產(chǎn)租賃服務(wù)適用稅率為9%。租賃服務(wù)在增值稅納稅義務(wù)上比較特殊：對納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天，與會計、企業(yè)所得稅收入確認時間無關(guān)。

注意：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第86號）第七條的規(guī)定：“納稅人出租不動產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)）第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)。”但對出租的動產(chǎn)約定免租期是否視同銷售？目前無具體規(guī)定。

三、房產(chǎn)稅處理。

出租人出租的房產(chǎn)，應(yīng)當從租計征房產(chǎn)稅。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅實行按年計算、分期繳納的征收方法，具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。所以，各城市的征稅時間并不一致。一般規(guī)定：出租房產(chǎn)，租金收入在租賃期間一次性收取的，應(yīng)由房產(chǎn)出租人按照收取的租金金額全額計算，并一次性繳納房產(chǎn)稅。另外，房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)納稅。

注意：對免租期的房產(chǎn)稅，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)規(guī)定，對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。另外，對出租人承擔承租人費用，會計上從租金收入總額中扣除，按扣除后的租金收入余額在租賃期內(nèi)分期確認收入。但在確認房產(chǎn)稅計稅依據(jù)時，不能扣除出租人承擔的承租人費用。

四、企業(yè)所得稅處理

1、收入確認方面，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》(國稅函〔2010〕79號)第一條規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，出租人可在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。由此可見，企業(yè)所得稅收入原則上是按照合同約定的收款日期確認收入實現(xiàn)，但對租賃期限跨年度，并且租金提前一次性支付的情況下，可以選擇直線法確認企業(yè)所得稅收入。

2、折舊扣除方面，出租方應(yīng)根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第六十條、六十四條等規(guī)定確定最低折舊年限。同時，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2014年第29號)第五條規(guī)定，若會計折舊年限小于稅法最低年限的，其按會計折舊年限計提的折舊高于按稅法規(guī)定的最低折舊年限計提的折舊部分，應(yīng)調(diào)增當期應(yīng)納稅所得額；企業(yè)固定資產(chǎn)會計折舊年限已期滿且會計折舊已提足，但稅法規(guī)定的最低折舊年限尚未到期且稅收折舊尚未足額扣除，其未足額扣除的部分準予在剩余的稅收折舊年限繼續(xù)按規(guī)定扣除，同時調(diào)減當期應(yīng)納稅所得額。此外，根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于設(shè)備、器具扣除有關(guān)企業(yè)所得稅政策的公告》(財政部 稅務(wù)總局公告2023年第37號)規(guī)定，新購進的設(shè)備、器具，單位價值不超過500萬元的，允許一次性計入當期成本費用在計算應(yīng)納稅所得額時扣除，不再分年度計算折舊。

3、企業(yè)計提的減值準備不予確認。《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第十條的規(guī)定，在計算應(yīng)納稅所得額時，未經(jīng)核定的準備金支出不得扣除。同時，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2014年第29號）第五條第三款的規(guī)定，企業(yè)按會計規(guī)定提取的固定資產(chǎn)減值準備，不得稅前扣除，折舊仍按稅法確定的固定資產(chǎn)計稅基礎(chǔ)計算扣除。

4、經(jīng)營租賃初始直接費用，會計處理是將其進行了資本化處理，分期攤銷計入損益，但企業(yè)所得稅方面在發(fā)生時即可一次性稅前扣除的，因此需要進行納稅調(diào)整，調(diào)減應(yīng)納稅所得額。以后租賃期間會計處理分攤的初始直接費用，稅務(wù)處理已經(jīng)在租賃開始年度進行了稅前扣除，需要進行納稅調(diào)整，調(diào)增應(yīng)納稅所得額。