納稅人提供不動產經營租賃服務的增值稅處理

一、納稅人提供不動產經營租賃服務的增值稅處理

納稅人以經營租賃方式出租其取得的不動產，適用該辦法。

取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。

[注1]納稅人提供道路通行服務不適用該辦法。納稅人提供的道路通行服務不需要預繳。按照實際收取的收入計稅即可。

[注2]一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇簡易計稅方法，按照5%

的征收率計算應納稅額。之后取得的不動產，適用一般計稅方法計稅。

[注3]不動產所在地與機構所在地不在同一縣(市、區)的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。【異地提供不動產租賃需預繳]

不動產所在地與機構所在地在同一縣(市、區)的，納稅人向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

一般計稅方法&簡易計稅方法

一般計稅方法：適用新項目、老項目【一般納稅人】

銷項稅額=含稅銷售額÷（1+9%）×9%

預繳稅額=含稅銷售額÷（1+9%）×3%

申報納稅【補繳】=銷項稅額-進項稅額-預繳稅額

簡易計稅方法：適用老項目【一般納稅人】、小規模納稅人

應納稅額=含稅銷售額÷（1+5%）×5%

預繳稅額=含稅銷售額÷（1+5%）×5%

申報納稅【補繳】=應納稅額-預繳稅額

案例展現

【案例1】位于北京市的A企業是增值稅一般納稅人,2022年6月將其位于深圳市的一座辦公樓對外出租，該辦公樓為其2015年購入，取得含稅租金收入50萬元，選擇簡易計稅辦法，則其應在深圳市預繳增值稅多少元?

應預繳稅款=50÷(1+5%)x5%=2.38 萬元

【案例2】位于北京市的A企業是增值稅一般納稅人，2022年6月將其位于深圳市的一座辦公樓對外出租，該辦公樓為其2015年購入，取得含稅租金收入50萬元，選擇一般計稅辦法，則其應在深圳市預繳增值稅多少元?該企業應在北京市補繳增值稅多少元?

在深圳市:

預繳稅款=50÷(1+9%)x3%=1.38萬元

在北京市:

銷項稅額=50÷(1+9%)x9%=4.13萬元

應補繳稅款=4.13-1.38=2.75萬元

1、征收管理

(1)單位和個體工商戶出租不動產，向不動產所在地主管稅務機關預繳的增值稅稅款，可以在

當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。

(2)開票規則:

①小規模納稅人中的單位和個體工商戶出租不動產，不能自行開具增值稅發票的，可向不動產所在地主管稅務機關申請代開增值稅發票。

②其他個人出租不動產，可向不動產所在地主管稅務機關申請代開增值稅發票。

③納稅人向其他個人出租不動產，不得開具或申請代開增值稅專用發票。

(3)納稅人出租不動產，按照該辦法規定應向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款,而自應當預繳之月起超過6個月沒有預繳稅款的，由機構所在地主管稅務機關按照《稅收征收管理法》及相關規定進行處理。

2.納稅人以經營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產經營租賃服務繳納增值稅。

3.納稅人出租不動產，租賃合同中約定免租期的，不屬于視同銷售服務。

稅收政策

財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知(財稅〔2016〕36號)

國家稅務總局關于發布《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》的公告(國家稅務總局公告2016年第16號)