不動產包括土地、海域以及房屋、林木等...隨著經濟的發展，各種需求的多樣化，不動產的租賃越來越多，存在的租賃關系也就越來越多。在租賃期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。那么如何才能在不動產的租賃中占據主動呢？

不動產經營租賃基本概念及原則

納稅人以經營租賃方式出租其取得的不動產，不包括融資租賃方式出租不動產業務。

營改增過渡政策

納稅人提供不動產經營租賃服務，對老項目均給予過渡政策。老項目是指納稅人在改革前，即2016年4 月30 日前取得的不動產，在改革后即2016年5 月1 日以后出租的業務。

納稅人提供不動產經營租賃服務，在原營業政策下，適用5%營業稅稅率。納稅人出租老項目、老房產，都可以按照過渡政策，采取簡易計稅方法依征收率計稅。

增值稅一般納稅人出租改革前取得的不動產，也可以適用一般計算方法，按照《辦法》規定計算預繳稅款或應納稅額。也就是說，過渡政策給予納稅人自由選擇權，對于改革前取得的不動產，納稅人可以自行選擇簡易計稅辦法，或者一般計稅方法，納稅人可根據自身實際情況，做出最優于企業的選擇。

計稅公式。

1）一般計稅方法：

異地預繳稅款=含稅銷售額÷（1+11%)×3%

本地繳納稅款=銷項-進項-異地預繳稅款

2）簡易計稅方法：

異地預繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%)×5%

本地繳納稅款=銷項-異地預繳稅款

3）個體工商戶和個人出租的計稅方法：

出租非住房：應納稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5%

出租住房：應納稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

租賃收入確認的時間

根據《企業所得稅法實施條例》規定：

1）納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。

發票開具。

房產稅

房產稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮和工礦區內的房屋，不包括農村；城市、縣城、建制鎮、工礦區的具體征稅范圍，由各省、自治區、直轄市人民政府確定。

獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、菜窖、室外游泳池等不屬于房產稅的征稅對象。

下列房產免納房產稅：

(一)國家機關、人民團體、軍隊自用的房產

(二)國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產

(三)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產

(四)個人擁有的非營業用的房產

(五)經財政部批準免稅的其他房產納稅人納稅確有困難的，

可由市稅務局確定，定期減征或者免征房產稅。

城鎮土地使用稅

城鎮土地使用稅是以開征范圍的土地為征稅對象，以實際占用的土地面積為計稅標準，按規定稅額對擁有土地使用權的單位和個人征收的一種行為稅。

免稅范圍：

一、國家預算收支單位的自用地免稅，經營地不免。

二、國有重點扶植項目免稅。