如何確定不動產取得時間

不動產取得時間如何確定

案例：一般納稅人甲房地產公司，某開發項目于2016年元月開工建設，2016年12月竣工，甲公司對該開發項目的增值稅選擇按老項目簡易計稅。

2018年5月，將未能出售的部分商鋪對外出租；2022年9月，甲公司將該批商鋪轉為固定資產，辦理了產權證，繼續對外出租。

甲公司出租時增值稅能否選擇簡易計稅？稅收上對該不動產的取得時間如何確定？將來轉讓該不動產時能否選擇簡易計稅？

一、開發產品轉為自用的財稅處理

1. 賬務處理：借：固定資產或投資性房地產 貸：開發產品

2. 增值稅：未發生有償銷售，不屬于增值稅征稅范圍。

財稅〔2016〕36號附件1第一條規定，在中華人民共和國境內（以下稱境內）銷售服務、無形資產或者不動產（以下稱應稅行為）的單位和個人，為增值稅納稅人，應當按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業稅。

財稅〔2016〕36號附件1第十條規定，銷售服務、無形資產或者不動產，是指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產。

思考：甲公司轉為固定資產，辦理產權證時是否需要開具增值稅發票？如需要開具，“未發生銷售行為的不征稅項目”的編碼（601-616）16種中應對應哪一個？

3. 土地增值稅：產權未發生轉移，不征收土地增值稅。

國稅發【2006】187號第三條規定，房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

4.企業所得稅：資產所有權未改變，不視同銷售。

國稅函【2008】828號第一條規定，企業發生下列情形的處置資產，除將資產轉移至境外以外，由于資產所有權屬在形式和實質上均不發生改變，可作為內部處置資產，不視同銷售確認收入，相關資產的計稅基礎延續計算。---(三)改變資產用途(如，自建商品房轉為自用或經營)；---。

國稅發【2009】31號第二十四條規定，房地產企業的開發產品轉為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，其折舊費用不得在企業所得稅稅前扣除。

5.印花稅：所有權未轉讓，不屬于印花稅征收范圍。

印花稅法稅目稅率表規定，產權轉移書據，土地使用權、房屋等建筑物和構筑物所有權轉讓書據（不包括土地承包經營權和土地經營權轉移），轉讓包括買賣（出售）、 繼承、贈與、互換、分割。

6.房產稅：自用、出租、出借的商品房，或轉為固定資產的均需繳納。

國稅發【2003】89號第二條第四款規定，房地產企業自用、出租、出借的商品房需要繳納房產稅。

7.契稅：房屋權屬未轉移，不交契稅。

契稅法第一條規定，在境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本法規定繳納契稅。

二、是否屬于甲公司自建？

總局公告2016年第14號、總局公告2016年第16號規定，取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。

相關文件未具體規定房開企業將開發產品轉為自用的，取得方式是否屬于自建。

按14號、16號列明的取得方式，結合以上各稅種表述，筆者認為是自建自用。

三、出租時如何確定取得不動產的時間？

總局公告2016年第16號規定，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法。

未見財政部、稅務總局層面對取得時間的具體文件規定。

甲公司該不動產取得時間，是以2016年元月開工建設相關許可證或合同注明時間，還是以2016年12月竣工驗收時間，或還是2022年9月產權證時間為準呢？

以下是營改增相關政策解答，僅供參考，現行是否有效，以當地主管稅局要求為準：

1、國家稅務總局政策解答之政策組發言材料(2016年4月20日至5月12日)

三、房地產開發企業開發的房地產老項目的界定問題

財稅[2016]36號文件中已經明確：房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。新、老項目的界定標準，對房地產開發企業的不同的經營行為是同樣，按照租、售相同，稅收公平原則，房地產開發企業將尚未出售的房屋進行出租，仍按上述標準判定是否屬于新老項目。

2、2016年6月河北省國家稅務局關于全面推開營改增有關政策問題的解答(之六)

納稅人提供不動產經營租賃服務,標的物屬于2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產，選擇適用簡易征收計稅方法進行備案時，需提供“房屋所有權證”(不動產權證書)或者取得(不含自建)該不動產的合同證明該不動產于2016年4月30日前取得。由于客觀原因，無法提供上述材料的，納稅人須提供有效的會計核算憑證，憑該不動產在賬簿上記錄的賬載日期作為證明材料。

納稅人提供不動產經營租賃服務,標的物屬于2016年4月30日前自建的不動產，選擇適用簡易征收計稅方法進行備案時，需提供開工日期在2016年4月30日前的《建筑工程施工許可證》證明該不動產于2016年4月30日前自建;未取得《建筑工程施工許可證》的，可提供開工日期在2016年4月30日前的建筑工程承包合同作為證明材料。由于客觀原因，無法提供上述材料的，納稅人須提供有效的會計核算憑證，憑該不動產在賬簿上記錄的賬載日期作為證明材料。

納稅人將2016年4月30日前租入的不動產對外轉租的，選擇適用簡易征收計稅方法進行備案時，需提供租入該不動產的合同證明該不動產于2016年4月30日前租入。納稅人2016年5月1日之后租入的不動產對外轉租的，不能選擇適用簡易征收計稅方法。

（國家稅務總局發布的《全國稅務機關納稅服務規范》（3.0版）已取消了此項簡易計稅備案）

3、江西國稅2016-08

問：不動產的取得的時間節點如何確定？

答：在總局明確前，暫按以下原則把握：（1）以直接購買、接受捐贈、接受投資入股或抵債方式取得，以不動產權屬變更的當天為取得的時間。（2）納稅人出租或轉讓自建不動產，以建筑工程許可證注明的開工日期為不動產取得的時間，無建筑工程施工許可證的，按合同注明的開工日期為不動產取得的時間。（3）對于不動產轉出租的，按前一次租賃合同的簽訂時間確定不動產“取得”時間，即：一般納稅人將2016年4月30日之前租入的不動產對外轉租的，可選擇簡易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動產對外轉租的，不能選擇簡易辦法征稅。

4、2016-08西安國稅解答建筑房地產業營改增的20個實務問題

問題11:一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可選擇簡易計稅方法，這里的取得不動產具體到自建項目時，是以什么時點為依據？是施工證上的開工日期？樓棟封頂日期？竣工備案表日期？完成初始登記日期？還是取得房產證日期？（紫薇地產）

答：根據財稅.2016.36文件的相關規定，自建屬于取得不動產形式之一。自建不動產是否屬于老項目，可以按以下兩種情形合同注明日期進行判定：

一是《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期；

二是《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑承包合同注明的開工日期。

5、2016-12湖南省國家稅務局營業稅改征增值稅政策指引之四

六、一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產可選擇簡易計稅方法，如何界定取得不動產的日期？

取得的不動產，包括直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。

直接購買的：以合同約定的接收日期為準，若實際接收日期早于合同約定的接收日期的，以實際接收日期為準。

接受捐贈的：以不動產權屬變更的日期為準。

按受投資入股、抵債的：以不動產移送的日期為準。

自建的：以建筑工程老項目的確定標準為準。即以《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期為準，未取得《建筑工程施工許可證》或《建筑工程施工許可證》未注明開工日期的，以建筑工程承包合同注明的開工日期為準。