最近有消息，據(jù)香港《明報》報道，曾由恒大創(chuàng)始人許家印或相關(guān)人士持有的山頂布力徑10號其中一幢洋房，被銀主放售超過一年后，據(jù)悉新近獲買家以約4.7億港元承接，較一年前估值8.8億港元低近一半。 上述物業(yè)為布力徑10號B屋，實用面積約5171平方英尺，已被建行亞洲接管多時，并于約一年前放售

說到與老許有關(guān)的房產(chǎn)，很多人第一印象就是他的萬億債務(wù)以及其公司造成的數(shù)百萬套爛尾樓樓。

記得最開始時，爛尾的現(xiàn)象還僅僅限于中小房企，后來就開始慢慢的頭部房企也開始出現(xiàn)了暴雷，甚至出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象。

根據(jù)幸福里的相關(guān)報道，截止2023年9月，全國恒大爛尾樓數(shù)量達到162萬套，其中廣東省數(shù)量最多，寧夏回族自治區(qū)數(shù)量最少。

很顯然，一旦開發(fā)商出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象，最受傷害的就是那些購買房子的老百姓，因為他們既無法如約住進自己所購買的期房，同時還要償還沉重的房貸，那種痛苦的感覺不是一般人能夠體會到的。

.01

為什么開發(fā)商會出現(xiàn)爛尾樓？

其實，導(dǎo)致開發(fā)商會出現(xiàn)爛尾樓的情況，主要有兩個方面的原因：

1、融不到資，賣不出房，開發(fā)商資金斷裂

由于高負債，開發(fā)商融資渠道受限。再加上銷售業(yè)績大幅下滑，房子賣不出去，這就導(dǎo)致了開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)了枯竭的情況，于是那些在建商品房項目就出現(xiàn)了爛尾樓。

2、開發(fā)商挪用預(yù)付款、補不上

由于購房者的預(yù)付款賬戶沒有得到有效的監(jiān)管，開發(fā)商可以擅自挪用購房者的預(yù)付款，用到其他投資項目上面，而一旦這些項目出現(xiàn)虧損，資金拿不回來，開發(fā)商也只能選擇爛尾，因為他們也沒錢，再將房子繼續(xù)建造下去。

.02

為什么開發(fā)商沒錢了可以爛尾，老百姓拿不到房卻不能斷供？

關(guān)于這個問題，其實前段時間很多人挺惱的，有不少人覺得這是區(qū)別對待，而對此，有銀行方面也進行了反駁，購房者與開發(fā)商簽訂的是購房合同，如果出現(xiàn)爛尾樓的情況，購房者當(dāng)然要找開發(fā)商去解決。

但是，購房者與銀行簽訂的是房貸合同，在簽訂房貸合同之后，就要每月按時償還房貸利息。所以，房子出現(xiàn)爛尾樓的情況，與銀行并無關(guān)聯(lián)，購房者每個月的房貸是不能停下的。

不過，也有人認為，銀行作為貸款的提供方，應(yīng)當(dāng)對貸款人的資質(zhì)進行審查，并根據(jù)貸款人的還款能力設(shè)置合適的貸款額度。

一方面，銀行在給房企發(fā)放開發(fā)貸款時，要嚴(yán)格審核。不能讓開發(fā)商過度舉債加杠桿。

另一方面，銀行也要嚴(yán)格審核購房者的資質(zhì)。

但是現(xiàn)實中，一些銀行在放貸過程中為了追求利潤，審查不嚴(yán)謹，甚至盲目給購房者發(fā)放貸款，導(dǎo)致購房者承受巨大的還貸壓力。

.03

如何避免爛尾樓的出現(xiàn)

其實，眼下，要想減少開發(fā)商出現(xiàn)爛尾樓的情況，可以采取兩個辦法：

①取消新房預(yù)售制。

其實2023年初，住建部就已經(jīng)明確提出“現(xiàn)房銷售”概念。受此影響，北京、福州、合肥、成都和南京等地都已經(jīng)試點現(xiàn)售，雄安則更是直接全面開始現(xiàn)售。此外，各大房企現(xiàn)在也都在逐步提高現(xiàn)售商品房的比重。

而且近期，北大教授姚洋也提出了新的看法，他認為：“現(xiàn)在倒是一個取消預(yù)售制的絕好機會。你不建好，購房者不會出手去買，這剛好是一個轉(zhuǎn)變的時候”。在姚洋教授看來，趁著現(xiàn)在人們對購買期房信心不足之際，就可以趁機逐步取消商品房預(yù)售制，規(guī)定只有等房子建好了之后，才允許開發(fā)商賣房，這樣就可以避免開發(fā)商玩空手套白狼游戲。

②預(yù)付款專款專用

目前國內(nèi)一手房市場普遍采取的是預(yù)售制，也就是開發(fā)高的房子還沒有建成，就開始向購房者銷售房屋。而這種模式之下，如果監(jiān)管不到位，就可能存在開發(fā)商利用這些資金用于其他投資，甚至是高風(fēng)險的投資。一旦投資失敗，開發(fā)商沒有足夠的流動資金之下，就會出現(xiàn)爛尾樓的情況。

如果不能取消預(yù)售制，允許開發(fā)商賣期房，也要通過明確規(guī)定購房人的預(yù)付款要專款專用，開發(fā)商不得挪作它用，并且相關(guān)部門要對其進行有效監(jiān)管。只有這樣，才能把爛尾樓給老百姓帶來的傷害降到最低點。

此外，銀行在給房企發(fā)放開發(fā)貸款時，也需要嚴(yán)格審核。比如對開發(fā)商的信用記錄、經(jīng)營情況、以及財務(wù)狀況等進行嚴(yán)格的審查，避免過度舉債加杠桿。如果銀行規(guī)定只給具備了相應(yīng)資質(zhì)和能力的開發(fā)商獲得貸款。那么也能減少開發(fā)商出現(xiàn)爛尾樓的情況。

.04

買到爛尾怎么辦

可以分成三步驟：

1、先找開發(fā)商，通過協(xié)商來解決問題。與開發(fā)商一起尋找解決方案。

2、業(yè)主可以通過業(yè)委會來找到開發(fā)商，與開發(fā)商進行溝通和談判。

3、通過訴訟來進行談判，但如果把開發(fā)商告上法庭，那這個打官司周期會十分漫長，結(jié)果可能也不能讓人滿意。

所以，我們建議大家還是買現(xiàn)房或者二手房，不要再買期房了。

如若執(zhí)意選期房，購房者也要提高警惕，選擇信譽良好的開發(fā)商，而且在購房簽合同的時候也要仔細閱讀條款，保留好相關(guān)的收據(jù)和證明文件。一旦發(fā)生開發(fā)商存在不當(dāng)行為，應(yīng)該及時采取法律手段保護自身的權(quán)益。對此，你怎么看？